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Mietrecht Duisburg - Kündigung des Mietverhältnisses - Kanzlei Grotstollen - Kanzlei Duisburg

Kündigung

 

Schriftform

Eine Kündigung muss stets schriftlich erfolgen (§ 568 BGB).

Das gilt sowohl für  Vermieter und Mieter gleichermaßen und sowohl bei fristloser als auch bei fristgerechter Kündigung und selbst für mündlich geschlossene Verträge.

 

Fristlose Kündigung

 

In Ausnahmefällen kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund). Voraussetzung ist eine so schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar wird.

 

Aus folgenden Gründen kommt eine fristlose Kündigung in Betracht:

- unerlaubte Untervermietung

- ständige unpünktliche Mietzahlung

- andauernde Lärmbelästigung

- ständige Belästigung der anderen Hausbewohner

- grobe Beleidigung des Vermieters

 

Gemäß § 543 Absatz 3 BGB ist in den Fällen, in denen der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag liegt, die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

 

Ausnahmsweise kann ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden. Dies ist dann möglich,

- wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,

- wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen oder Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist

- wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht, in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, in Verzug ist.

 

Den Kündigungsgrund muss der Vermieter in einer schriftlichen Kündigung genau bezeichnen. Dabei ist er jedoch nicht verpflichtet, die Mietrückstände detailliert aufzulisten. Laut Bundesgerichtshofs dürfen an die Begründung des Kündigungsschreibens keine übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden. Zwar muss der Vermieter den Kündigungsgrund so eindeutig benennen, dass der Mieter erkennen kann, auf welches Verhalten er die Kündigung stützt. Bei Zahlungsverzug sei es jedoch ausreichend, "dass der Vermieter diesen Umstand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert". (BGH 22.12.2003, AZ VIII ZB 94/03).

 

Für den Mieter besteht die Möglichkeit, die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung des Rückstandes oder Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen den Vermieter abzuwenden. Eine bereits ergangene fristlose Kündigung wird dadurch unwirksam. Bei Wohnraummietverträgen kann sogar noch bei vollständiger Zahlung innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Vermieter Räumungsklage erhoben hat, die Kündigung "aus der Welt geschafft" werden (§ 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB). Diese Mgöglichkeit kann man aber nur einmal in zwei Jahren genutzt werden.

 

Für den Fall, dass der Vermieter mit der fristlosen Kündigung auch hilfsweise ordentlich (wegen schuldhafter Verletzung der Mieterpflichten, § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB) gekündigt hat, bleibt diese ordentliche Kündigung allerdings wirksam. Die Möglichkeit zur Abwendung der Kündigung durch Begleichung der Mietschulden besteht also ausschließlich für die fristlose Kündigung.

 

fristgerechte Kündigung

Die Kündigung ist gemäß § 573c Absatz 1 Satz 1 BGB bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (dies entspricht drei Monaten). Anderweitige Vereinbarungen sind unwirksam. Bei der Fristberechnung gilt der Samstag als Werktag (BGH v. 27.04.2005, AZ. VIII ZR 206/04). Für den Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Der Vermieter darf grundsätzlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Das berechtigte Interesse liegt vor,

- wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, bspww. Nichtzahlen der Miete, wiederholte Verletzung der Hausordnung nach Abmahnung (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB).

- bei Eigenbedarf für einen Familienangehörigen (§ 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB). Dieser Kündigungsgrund ist neben dem eigenen Bedarf auf den Bedarf von Eltern oder Kindern, bzw. Großeltern und Enkel beschränkt. Bei weiter entfernten Verwandten müssen weitere Umstände hinzutreten. Gründe für den Eigenbedarf können u.a. der Familienzuwachs, Wohnortwechsel, Bezug als Altersruhesitz, gesundheitliche Gründe,  Getrenntleben, Aufnahme einer Krankenpflege sein.

- wenn der Vermieter das Grundstück mit dem bestehenden Mietverhältnis nur mit Verlust verwerten kann (§ 573 Absatz 3 BGB)

 

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, ist er verpflichtet, eine ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung, die vermietet werden soll, als Ersatzwohnung anzubieten. Dies gilt jedoch nur, wenn die Wohnung in demselben Haus oder zumindest derselben Wohnanlage liegt. Bei Verstoß gegen diese Verpflichtung ist die ausgesprochene Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (BGH v. 09. 07.2003, AZ VIII ZR 311/02).

 

Der Vermieter muss die Kündigung immer begründen, da er das berechtigte Interesse an der Kündigung nachweisen muss und bei Widerspruch des Mieters nachgeschobene Gründe nicht berücksichtigt werden (§ 573 Absatz 3 BGB). Fehlt es der Kündigung an einer Begründung ist diese dennoch wirksam. Der Mieter hat aber dann bei Ausübung des Widerspruchsrechts nach § 574 BGB den Vorteil, dass der Vermieter keine Gründe mehr nachschieben kann und so erst wieder zum nächstmöglichen Kündigungstermin eine neue Kündigung aussprechen kann.

 

Die Kündigung soll außerdem einen Hinweis auf das Widerrufsrecht des Mieters enthalten. Hierbei soll auch auf dessen Form und Frist verwiesen werden. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung zwar wirksam, aber der Mieter kann den Widerspruch noch im Termin des ersten Räumungsrechtstreits erklären (§ 574b Abs. 2 BGB).

 

 

Widerspruch

Der Mieter kann dann der ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn, seiner Familie oder andere Angehörige seines Haushalts eine unzumutbare Härte bedeutet, die dem berechtigten Interesse des Vermieters an der Kündigung überwiegt. Eine Härte liegt unter anderem vor, wenn kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann Diese "Sozialklausel" enstammt § 574 BGB.

 

Angehörige des Haushalts sind weitere Personen, die dauerhaft im Haushalt des Mieters leben, beispielsweise der Lebenspartner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, Pflegekinder oder die Kinder des Lebenspartners.

 

Der Widerspruch des Mieters bedarf der Schriftform (§ 574b Absatz 1 BGB) und muss zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen (§ 574b Absatz 2 BGB).

 

Kündigungsrecht des Mieters

 

Kommt es zu schwerwiegenden, unzumutbaren Beeinträchtigungen des Mietverhältnisses, steht dem Mieter ein fristloses Kündigungsrecht zu. Die Beeinträchtigung muss so schwerwiegend sein, dass eine fristgemäße ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses nicht zumutbar erscheint.

 

Als Gründe kommen insbesondere in Betracht:

- Zugangsverweigerung des Vermieters zur Mietsache

- unerträgliche Störung des Hausfriedens durch den Vermieter

- erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Wohnungsbenutzung (§ 569 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB)

 

Die außerordentliche Kündigung muss ganz eindeutig erklärt und auch als fristlos bezeichnet werden. Sie wird mit Zugang beim Vermieter wirksam.  Die Kündigung kann auch für einen späteren Zeitpunkt erklärt werden, muss aber immer als außerordentlich/fristlos bezeichnet werden.

 

Voraussetzung ist, dass der Vermieter aufgefordert wurde, das vertragswidrige Verhalten zu unterlassen.

 

 

 

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